Apartman ve site yönetimi, ortak kullanım alanlarının bulunduğu ve birden fazla mülk sahibine ait
olan gayrimenkullerin yönetimini ifade eder.
Apartman ve site yönetimi, özellikle konut projelerinde kullanılan bir yönetim şeklidir. Ortak kullanım
alanları örnek olarak asansör, bahçe, banyo odası, fitness salonu, oyun alanları, koridorlar ve diğer
konutları barındırır.
Bu yönetim şekli, mülkün sağladığı ortak ihtiyaçların karşılanması için bir araya getirilmesini sağlar ve
ortak servislerin düzenli bakım, temizlik, onarım ve güvenlik gibi bir kararlılık alır. Ayrıca, apartman ve
site yönetimi, mülk sahipleri arasındaki ilişkiler de yaşayan ve çeşitli kararların alınmasında yardımcı
olur. Bu kararlar arasında bütçe yönetimi, yönetim planları ve diğer konular yer alır.
Toplu ikamet edilen yerleşkelerde, özellikle apartman ve sitelerde birçok ortak kullanım alanı
bulunmaktadır. Bu ortak kullanım harcamaları yönetimi ve bakımı, kat özellikleri arasında bazı
öneriler neden olasıdır. Bu arşiv çözümünde apartman yöneticisi ve site yöneticisi önemli görevler
üstlenirler.
Apartman ve Site Yöneticisinin Hak Ve Görevleri Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yapılarının aygıtlarını ve yetkilerini açık bir şekilde
belirlemektedir. Bu işletme, kat maliklerinin sahip olduğu hak ve sorumluluklara saygı duyan, ortak
kullanım harcama yönetimi ve bakımı ile ilgili işleri içerenle görevlidirler.
Apartman ve site yöneticiliği, kat hizmetleri arasındaki iletişim ve iş birliğini sağlamak, ortak kullanım
kurallarını yapmak, bütçe yönetimi gibi yönetim da sorumluluğu yürütmek. Kanun, düzenlemenin
hangi karar verme yetkisine sahip olduğunu da açık bir şekilde belirlemektedir.
Sonuç olarak, apartman ve site yöneticileri, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını göz önünde
bulundurarak, ortak kullanım giderleri yönetimi ve bakımları konusunda önemli görevler
üstleniyorlar. Bu kurallar, Kanun tarafından amaçlanan ve yönetimin bu kanuna uygun olarak hareket
edilmesi gerekmektedir.
Kanun gereğince, apartmanlar kat malikleri kurulunca yönetiliyor. Bağımsız bölüm sayısı 8 ya
da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir apartman veya site yöneticisi tayin
etmek kanunen zorunludur. Ancak ana taşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin
mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır. (KMK 34 ).
Görevleri (KMK 35-36-37 Maddeleri)
Apartman ve site yöneticisinin görevlerinin ve sorumluluklarının kapsamının neler
olduğu bu yazı kapsamındaki en önemli hususlardan biridir. Bu durum kat malikleri
açısından önem arz eden hususların belki de en başında gelmektedir. Buna göre;
1- Genel yönetim işlerinin görülmesi Madde 35;
Apartman ve site yöneticisinin görevleri tapuya kayıtlı yönetim planlarında
detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede
sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, apartman veya site yöneticisi
aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım
işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim
plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim
yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın
toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans
toplanması;
e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim
dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili
kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına
meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine
karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne
tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir
bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek
suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
Apartman ve site yöneticisi temsil ettikleri kat maliklerinin çıkarlarını korumak,
yönetim görevi süresince “basiretli” bir yöneticiden bekleneceği şekilde kararlar almak
ve uygulamakla sorumludurlar.
Yukarıda sayılı görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen apartman ve site
yöneticisi bir vekil gibi sorumlu oldukları kat maliklerinin bu sebeple
uğramış oldukları zararları karşılamakla yükümlüdürler.
Bu hükümler dışında apartman ve site yöneticisinin kanunda spesifik olarak
belirlenen aşağıdaki hususlarda da hukuki sorumluluğu bulunmaktadır:
2-Defter tutulması ve belgelerin saklanması Madde 36
Apartman veya site yöneticisi, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan
ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen
deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün
belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde site yöneticisi
tarafından notere kapattırılması mecburidir.
3–İşletme projesinin yapılması Madde 37
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa site yöneticisi
gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre
düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20.
maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
“Kozmos ile Apartman ve Site Yönetimlerinde İşler Daha Kolay!”
Apartman ve site yönetimleri, birçok farklı işle uğraşmak zorunda kaldıklarından,
zaman yönetim zaman süreçleri oldukça zorlu hale gelebiliyor. Bu nedenle, Kozmos
gibi çevrimiçi tahsilat platformları, değerlendirmeleri yorumlamak için oldukça faydalı
olabiliyor. Kozmos, kapsamlı muhasebe, sanal POS çözümü, eposta ve SMS
gönderimi gibi birçok özellik sunarak, apartman ve site yönetiminin yönetiminin daha
verimli bir şekilde yönetme yardımcılarına oluyor.
Kozmos sayesinde, harcama, masraf, gelir ve gider kayıtlarını tutabiliyor, ayrıntılı
tablolara ulaşabiliyor, aidat ve diğer ödemeleri sanal POS çözümüyle taksitli olarak
tahsil edebiliyor. Ayrıca, geliştirici, platform üzerinden apartman sakinlerine tek tıkla
eposta ve SMS göndererek iletişim sağlayabiliyor, manuel sayaç okuma, manuel icra
takip gibi işlemlerden kurtuluyorlar. Tüm bu özellikler, binaların apartman ve site
yönetimlerinde zaman ve maliyet tasarrufu sağlamaya yardımcı oluyor.
Sonuç olarak apartman ve site yönetimi, Kozmos gibi online tahsilat platformlarını
kullanarak, verimliliği daha verimli bir şekilde yönetebilirler. Kozmos’un sunduğu
özellikler sayesinde, belgelerin işleri kolaylaşırken, apartman sakinleri de daha hızlı
ve etkili bir şekilde iletişim kurabiliyorlar. Bu nedenle, Kozmos, apartman ve site
yönetimlerinde, evrak düzenlemelerinde, manuel takip işlemlerinde ve iletişim
problemlerinin çözümü için ideal bir çözüm sunuyor.
